Sotto casa passa la Tav. E il contratto di vendita salta

image_pdfimage_print

di Giovanni Spano

NON PUO’ essere obbligato ad acquistare un appartamento il cittadino che, pur dopo aver consegnato una caparra prima dell’atto preliminare, decida di non perfezionare la trattativa con la stipula del ’preliminare’. Figuriamoci se scopre, da solo, che sotto quell’appartamento passerà l’Alta Velocità. E’ la sintesi estrema della sentenza emessa dal giudice del tribunale civile di Firenze, Roberto Monteverde, in relazione ad un contenzioso sorto nell’ambito delle compravendite immobiliari tramite agenzie. La sentenza ha così dato ragione al cittadino che — rappresentato dall’avvocato Gabrielle Magaldi — era stato citato in giudizio dall’agenzia e dal proprietario (e venditore) dell’immobile.

IL FATTO. Fortemente attratto da una bella casa situata in via Fra’ Bartolomeo, visionata tramite un’agenzia, il potenziale acquirente sottoscrive una proposta di acquisto: in sostanza, un ’preliminare di preliminare’. Versa al mediatore 5000 euro: l’agente dovrebbe conservare questa somma. Invece la incassa, non è ben chiaro se come anticipo sulla provvigione personale sull’affare, oppure come anticipo da girare al venditore.

IL PROBLEMA. La persona interessata ad acquistare quella casa scopre però che si trova sopra la Tav. Nel senso che si tratta di una di quelle (tante) unità immobiliari a rischio di instabilità strutturale e di inquinamento acustico perché là sotto passerà la cosiddetta ’talpa’: il tunnel della Tav, dell’Alta Velocità. Circostanza questa mai precisata, a quanto pare, né dal mediatore, né dal venditore, pur essendone entrambi a conoscenza. Rientra infatti nella competenza professionale dell’agente conoscere aspetti essenziali e rilevanti dell’unità immobiliare che propone in vendita. Aspetti sostanziali che, è evidente, devono poi essere verificati dal notaio all’atto del rogito. E che naturalmente possono anche inficiare l’esito della fase finale della compravendita.

IL CONTENZIOSO — Il potenziale acquirente, alla luce di quanto ha scoperto in prima persona, non ritiene di procedere nella trattativa, di stipulare cioè il preliminare di compravendita. Nonostante tutto il mediatore immobiliare ritiene di richiedergli la provvigione. Gli preannuncia inoltre, anche a nome del venditore mancato, una richiesta di risarcimento e infatti viene intentata causa contro il cittadino che ha rinunciato all’acquisto dell’immobile. Al quale, però, il giudice Monteverde darà ragione. Addirittura contestualmente alla prima udienza. «Il giudice — spiega l’avvocato Magaldi — ha stabilito che la proposta di acquisto non integra la ’conclusione dell’affare’ condizione che solo consente al mediatore di ricevere il proprio compenso.

SECONDO il nostro ordinamento giuridico, riaffermato da giurisprudenza della Cassazione, non si può vincolare un soggetto ad un altro vincolo: perché in questo caso — continua il legale — una persona è coartata nella sua volontà. Dunque il vincolo scaturisce solo dal preliminare di compravendita, il cosiddetto compromesso che non a caso deve essere registrato: solo questo determina l’obbligo dell’acquirente nei confronti del venditore. Altrimenti — conclude l’avvocato Magaldi — siamo sempre nell’ambito della trattativa. E della libertà negoziale».

Fonte Nazione

Leave a Reply

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *