Le banche, i debiti ed il cemento

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di Luca Martinelli per Altreconomia

. È la società immobiliare di Luigi Zunino. Intorno al 2006 conquistò le prime pagine dei quotidiani per il progetto di “Milano Santa Giulia”, una “città nella città” ultramoderna e firmata dall’archistar Norman Foster da costruire nell’area (1,2 milioni di metri quadrati) già occupata dalla Montedison nel quartiere di  Rogoredo, nel capoluogo lombardo; ci tornò un paio d’anni dopo, quando il “sogno di Zunino” si era già trasformato in una “favela di lusso” (vedi Ae 103): in ritardo le opere di urbanizzazione e  l’avanzamento dei lavori, assenti i servizi pubblici, il progetto rischiava il tracollo mentre Risanamento era sempre più pesantemente esposta nei confronti del sistema bancario italiano. Le ultime cronache, del luglio 2010, vedono poi il sequestro dell’area, che è stato deciso dalla magistratura dopo aver scoperto che le necessarie attività di bonifica non erano state realizzate. Ad alleggerire la situazione debitoria di Risanamento spa è arrivata adesso Sesto Immobiliare spa, l’“acquirente” dell’Area ex Falck. Il nome Sesto Immobiliare non vi dice niente, ma ciò è naturale: è, infatti, una società creata ad hoc, il 15 luglio 2010; ha un capitale sociale di 84 milioni di euro, anche se quello versato supera di poco i dieci; al 22 ottobre 2010 risultava ancora inattiva. Non ha mai messo un mattone sopra l’altro. Anche Davide  Bizzi, che controlla la Sesto Immobiliare, in Italia è uno sconosciuto. E forse è per questo se i “grandi creditori” di Risanamento -Intesa Sanpaolo, Unicredit Corporate Banking, Banca popolare di Milano- hanno scelto di puntare su di lui.

Nel gergo degli immobiliaristi è quello che si chiama “cambio di cavallo”, e ci ricorda che vivono ed operano in un far west; lo sceriffo, in questo villaggio, sono le banche. Che hanno interesse a mantenere “l’ordine” per un motivo solo: poter recuperare crediti concessi con troppa leggerezza a favore di progetti affascinanti sulle carte, ma solo su quelle; evitare di dover iscrivere quei crediti a bilancio come “inesigibili”, dovendo poi spiegare ad azionisti -esoprattutto correntisti- l’uso “spregiudicato” dei loro soldi. E la sopravvalutazione di investimenti fallimentari. La logica è la stessa che ha portato, negli Usa, alla crisi dei mutui subprime, concessi a soggetti a rischio per l’acquisto di case. Nel nostro Paese, però, i giovani che vogliono acquistare una casa sono spesso considerati “non bancabili”, e invece di decine di migliaia di mutui “a rischio” a piccoli risparmiatori le banche hanno concesso (immensi) crediti ad imprenditori che il tempo sta dimostrando “non bancabili”. A questo punto prevale, però, “l’obbligo di risanamento”. “Tutti i salvataggi immobiliari, a Milano, sono fatti e congegnati in modo tale da permettere alle banche creditrici di non svalutare o fare accantonamenti per queste posizioni -spiega Alessandro Penati, docente di Finanza aziendale all’Università Cattolica ed editorialista di Repubblica-. È sostanzialmente un maquillage contabile, che naturalmente vuole coprire gli errori di passati finanziamenti irresponsabili”. Qui entra in gioco, a tirar la diligenza, Davide Bizzi, per sua stessa ammissione grande amico di Luigi Zunino.

Gli sceriffi del cemento. L’“ordine” -nei conti delle bancheequivale a cemento: il fallimento di un progetto come Santa Giulia (270mila metri quadrati  di superficie residenziale, 162mila di terziario, 80mila di ricettivo, 100mila di commerciale, tra l’altro) o l’impossibilità di “sviluppare” il milione di metri quadri dell’Area ex Falck, è uno scenario che le banche non possono permettersi. Ecco perché Bizzi è l’uomo giusto al momento giusto. Il suo ingresso serve a qualcuno per rifarsi il trucco, prima di tutto. Intesa Sanpaolo, ad esempio, vantava un credito di 274 milioni nei confronti di Immobiliare Cascina Rubina, la società del gruppo Risanamento che aveva in  pancia l’Area ex Falck; il debito, adesso, è in capo a Sesto Immobiliare. La neonata società, senza macchia né passato, è senz’altro un soggetto più “presentabile” (di fronte al mercato, agli azionisti e ai  media) di Risanamento: la società di Zunino nel 2009 è stata oggetto di una “richiesta di dichiarazione di fallimento”, presentata da parte dei pubblici ministeri Roberto Pellicano e Laura Pedio, della Procura  di Milano, e oggi può esser considerata una scommessa perduta (vedi box). Se il Tribunale l’ha rigettata  è solo perché si sono messe di traverso le banche. L’esempio di Intesa e Cascina Rubina, infatti, c’insegna che a fare e disfare la tela sono gli istituti bancari, che sta a loro decidere se un progetto immobiliare dev’essere mantenuto in vita artificialmente o può essere lasciato morire. Quando le azioni non contano. Perché oggi Risanamento è controllata solo “formalmente” da Luigi Zunino (che secondo la Consob detiene il 73,43% delle azioni attraverso Nuova Parva spa, Tradim spa e Zunino Investimenti Italia spa, tre società in liquidazione). Vale la pena leggere il verbale dell’ultima assemblea straordinaria del 29 e 30 ottobre 2010 per capire chi prenda le decisioni. C’era da discutere come ripianare le perdite di bilancio registrate al 30 giugno 2010, pari a oltre 451 milioni di euro. Con “ardite” operazioni finanziarie, si è deciso di utilizzare tra l’altro del denaro virtuale, una riserva definita “Versamenti conto futuro aumento capitale”, ovvero parte dei soldi che le banche hanno promesso di versare per ricapitalizzare la società, per evitarne il fallimento. Si tratta di “versamenti (per euro 94,9 milioni) effettuati da Intesa Sanpaolo S.p.A., Unicredit Corporate Banking S.p.A., Banca Monte dei Paschi di Siena S.p.A., Banco Popolare S.c.ar.l., Banca Italease S.p.A. e Banca Popolare di Milano S.c.ar.l.”. E, è scritto nel verbale “si segnala che con lettere in data 6 settembre 2010 le Banche hanno, inter alia, acconsentito a che il ripianamento delle perdite al 30 giugno 2010 avvenga mediante utilizzo di tutte le riserve di utile e di capitale appostate nel bilancio di esercizio 2009”. Contestualmente, il capitale sociale di Risanamento è passato da oltre 282 milioni di euro a poco più di 79,6, “con conseguenteriduzione a euro 0.2905 del ‘valore nominale implicito’ di ciascuna azione” si legge nel verbale. Ed è una bella fregatura per i piccoli risparmiatori che avevano creduto nel sogno di Luigi Zunino. Il parere delle banche è stato fondamentale anche nella compravendita dell’Area ex Falck: “La stipula del contratto definitivo è condizionata a che (i) Intesa Sanpaolo S.p.A., Unicredit Corporate Banking S.p.A. e Banca Popolare di Milano S.c. a r.l. deliberino di partecipare all’operazione a determinati termini e condizioni (ivi incluso l’accollo liberatorio del debito di Immobiliare Cascina Rubina nei confronti di IntesaSanpaolo S.p.A. sopra richiamato) e (ii) non intervengano modifiche sostanziali del piano di governo del territorio (Pgt) approvato il 16 luglio 2009 dal Comune di Sesto San Giovanni”.

Le banche dettano legge. Un’immagine di carta stampata. A monte di tutto, il primo passo necessario ad avviare questo percorso è l’iniziativa “costruisci il tuo personaggio”. E Davide Bizzi, anche in questo caso, si è saputo far trovare nel posto giusto (New York) nel momento giusto (all’inizio di novembre 2010). Imprenditorie molto schivo, Bizzi ha rilasciato un’intervista (a Il Sole 24 Ore) in occasione dell’inaugurazione del Setai Fifth Avenue, grattacielo di 60 piani nella Quinta strada di New York, un investimento da 670 milioni di euro che secondo il Corriere della Sera è stato finanziato in pool da Unicredit, Banco Popolare, Meliorbanca, Interbanca e Bpm. Il Sole ha titolato l’intervista con un significativo virgolettato: “Senza le banche niente area Falck” (5 novembre 2010).

Nelle foto, accanto a Bizzi al momento del taglio del nastro c’è il vice-presidente della Camera dei Deputati, il ciellino Maurizio Lupi. Non passa nemmeno un mese che il “nostro sconosciuto” è di nuovo protagonista sul quotidiano di Confindustria, che annuncia l’accordo con Renzo Piano: l’archistar genovese “firmerà” lo sviluppo e il recupero dell’Area ex Falck. Un altro punto a favore di Bizzi. Nelle società dell’immagine, appare chiaro che il segreto del successo sia la “credibilità” (o la credulità). I soldi non servono. Basta che banche e immobiliaristi “facciano credere” di avere le risorse per sviluppare un progetto. Nel caso dell’Area ex Falck, ad esempio, resta variabile (non ancora quantificato) il costo dei lavori di bonifica dell’area, un sito contaminato d’interesse nazionale, per i quali potrebbero servire tra i 160 e i 200 milioni di euro. Ma la bonifica è solo un inizio: prima di passare all’incasso, un imprenditore deve anche, corrispondere gli oneri di urbanizzazione, costruire (cantieri aperti nel 2013, secondo Bizzi) e (riuscire a) vendere. Quattro fasi “costose”, specie quando il “mercato” va a rilento: secondo l’osservatorio dell’Ufficio studi di Tecnocasa, uno dei maggiori operatori nazionali nell’immobiliare- a ottobre 2010 i tempi di vendita di un immobile nelle grandi città si attestano “intorno a 171 giorni contro i 154 giorni registrati a luglio”; le cose vanno anche peggio nei comuni dell’hinterland (è proprio il caso di Sesto San Giovanni) dove ci vogliono “203 giorni contro 184 di luglio”. Numeri che non contano. Il circo del mattone non sa più fermarsi.

I compagni di corsa di davide
Davide Bizzi non è solo nella partita sull’Area ex Falck. Al suo fianco, lo abbiamo visto, ci sono le banche creditrici di Risanamento spa -Intesa Sanpaolo, Unicredit e Bpm-,ma c’è anche Banca popolare di Lodi (gruppo Banco Popolare), che secondo l’agenzia Radiocor avrebbe concesso un prestito di 17 milioni di euro alla Santanandrea holding, finalizzato ad aumentare il capitale di Sesto Immobiliare holding, che controlla Sesto Immobiliare spa. In cambio, Bizzi ha dato in pegno al Banco la propria quota nella  holding (il 75 per cento del capitale). Soci di Bizzi in Sesto Immobiliare spa sono il Consorzio  cooperative costruzioni (Ccc) e Les Copains olding spa; nel capitale della holding, invece, c’è anche (con il 10%) l’impresa coreana di costruzioni Honua, “incontrata” a New York nell’ambito del progetto del Setai Fifth Avenue.

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