Il prezzo è giusto?

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Riportiamo qui alcuni passaggi della relazione “La casa a Firenze. Alloggi in affitto: a che prezzo?” illustrata nella “nuova” sede del CSA ex Emerson la sera stessa dello sgombero da Marvi Maggio, esponente dell’International Network for Urban Research and Action.
Per la relazione integrale vedi in fondo.

Il Bando “20.000 case in affitto” si fonda sull’idea di risolvere la domanda di chi non può accedere ai bandi per le case popolari né al mercato “libero”. Il programma prevede finanziamenti e facilitazioni di Stato, Regione, Comune ai consorzi di imprese che realizzano case da affittare a prezzi inferiori a quelli concordati.
Su un totale di 54.066 mq. di edilizia abitativa, realizzata con il programma, a Firenze 28.213 mq sono di case in vendita a prezzi di mercato e 25.663 mq sono di case in affitto.
Aree a servizi pubblici, agricole, a parco e un’area industriale (dov’era il CSA Ex Emerson) sono state trasformate in aree per abitazioni, utilizzando 9 varianti al Piano Regolatore Generale. Il 45% del costo complessivo delle costruzioni è finanziato da stato e regione. Tutti e 9 i progetti godono oneri di urbanizzazione primaria e secondaria ridotti del 40%; il residuo 60% se non impegnato per la realizzazione delle opere di urbanizzazione da parte dell’operatore stesso verrà dilazionato in 5 anni secondo modalità e tempi concordati con il Comune; il contributo sul costo di costruzione non è dovuto; l’imposta ICI sarà rimborsata all’operatore nella misura del 40% per un periodo di 10 anni.
Il primo regalo dell’amministrazione alla proprietà è il cambio di destinazione: perché un’area a servizi pubblici o un’area agricola, tanto più se vincolata per il valore ambientale, vale molto meno di una edificabile. In altre parole, in cambio di 25.663 mq di case in affitto, si approvano varianti che aumentano la rendita urbana (assoluta), cioè il valore che il terreno assume solo per essere stato definito edificabile dall’amministrazione.
Quasi tutte le aree di Firenze interessate dal piano delle 20.000 case in affitto, prima delle varianti, erano vincolate alla realizzazione di servizi pubblici, con l’eccezione di un’area agricola con particolare interesse culturale e una agricola produttiva. Le 9 varianti al PRG hanno quindi sottratto aree destinate a servizi e aree agricole e aree a parco.
Nel Piano Strutturale di Firenze si parla di un vago “sistema integrato” di attrezzature e servizi offerti da pubblico e privato. In pratica si afferma che la prestazione la può offrire anche il privato, e visto che l’amministrazione non ha soldi per espropriare è inutile che vincoli delle aree che non esproprierà mai, l’unica cosa che può fare è lo scambio: chi costruisce deve concedere al comune le aree per servizi. In questo modo si lega la realizzazione di servizi sociali alla costruzione di edifici che non vengono realizzati per rispondere ai bisogni abitativi ma piuttosto come risposta alla domanda di investimento che guarda a chi paga e non a chi ha bisogno. Inoltre nello scambio sembra che le pubbliche amministrazioni non sappiano contrattare così che il risultato non è mai seriamente a vantaggio della collettività.
La domanda da porsi è: quanto è costato l’intervento in termini di risorse pubbliche, sottrazione di beni pubblici e cosa si è ottenuto in cambio? Invece di investire tutti questi milioni di euro, a cui vanno sommati gli sconti su opere di urbanizzazione e sull’ICI e non ultimo gli aumenti di valore dei suoli, le rendite urbane, (regalate attraverso i cambi di destinazione e le quantità edificatorie) per ottenere 368 case da affittare con una riduzione del 25% rispetto a un prezzo che, se ci fosse un po’ di decenza, sarebbe normale e soddisfacente per i proprietari, sarebbe stato possibile usare queste stesse risorse per costruire case in affitto di proprietà pubblica da affittare a prezzi accessibili ai bassi redditi e quindi svincolate dai prezzi di mercato? Non sembra che queste case in affitto alle condizioni su esposte siano costate un po’ troppo care?

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